Valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel: quanto você pode pegar?
O valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel não é um número fixo, ele depende do valor de avaliação do seu imóvel e do percentual que cada banco libera sobre esse valor. Neste post você entende como esse cálculo funciona na prática e consegue estimar, com base no seu próprio imóvel, quanto dá pra conseguir.
Como o banco calcula o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel
O primeiro passo é a avaliação do imóvel, feita por um profissional contratado pela instituição financeira, que confirma o valor de mercado real do bem, e não o valor que você acha que ele vale ou o valor pago na compra. A partir desse número, o banco aplica um percentual conhecido como LTV, sigla de loan to value, que representa a fatia do valor do imóvel que pode virar crédito.
Segundo dados da Caixa Econômica Federal, esse percentual costuma ficar em torno de 60% do valor de avaliação, faixa que se repete na maior parte do mercado de crédito com garantia. Ou seja, se o seu imóvel foi avaliado em R$ 500 mil, o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel gira em torno de R$ 250 mil a R$ 300 mil, dependendo do banco escolhido.
Exemplo prático de cálculo
Pra ficar mais claro, imagine um imóvel avaliado em R$ 800 mil. Com um banco que trabalha com LTV de 60%, o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel seria de R$ 480 mil. Já numa instituição com LTV de 50%, esse mesmo imóvel liberaria R$ 400 mil.
É por isso que vale sempre simular em mais de uma instituição antes de decidir, porque essa diferença de 10 pontos percentuais no LTV pode representar uma diferença de dezenas de milhares de reais no valor final aprovado.
Imóvel comercial x residencial
O tipo de imóvel também influencia o percentual liberado. De forma geral, imóveis residenciais tendem a liberar percentuais mais altos, enquanto imóveis comerciais costumam ter um limite um pouco menor. Isso acontece porque imóveis comerciais tendem a ter liquidez menor no mercado de revenda, o que aumenta o risco pro banco caso precise executar a garantia.
Valor mínimo e valor máximo da operação
Além do percentual sobre o imóvel, cada banco também define um piso e um teto pro valor total da operação. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, trabalha com valor mínimo de R$ 50 mil pra esse tipo de operação. No mercado em geral, esses pisos costumam variar entre R$ 30 mil e R$ 70 mil, e o teto pode chegar a valores bem altos, dependendo do valor do imóvel dado em garantia.
Isso significa que o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel não depende só do percentual de LTV, mas também desses limites internos de cada instituição, que podem variar bastante entre bancos tradicionais e fintechs de crédito.
O imóvel precisa estar quitado?
Não necessariamente. Algumas instituições aceitam imóvel ainda financiado como garantia de uma nova operação, desde que exista margem de valor entre o que já foi pago e o valor total do bem, como já detalhamos neste post sobre imóvel financiado como garantia.
Vale lembrar que esse tipo de operação envolve a alienação fiduciária do bem, processo que já detalhamos neste outro post, e que também influencia diretamente as taxas de juros cobradas, como explicamos na comparação entre empréstimo com ou sem garantia.
O que aumenta ou reduz o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel liberado
Alguns fatores pesam na hora da avaliação e podem elevar ou reduzir o percentual aplicado sobre o imóvel: localização e liquidez do bem, estado de conservação, existência de outros ônus sobre o imóvel e o histórico de crédito do solicitante. Um imóvel bem localizado e sem pendências tende a receber avaliação mais favorável e, consequentemente, um LTV mais próximo do teto máximo praticado pela instituição.
Como simular o valor máximo do empréstimo com garantia de imóvel antes de decidir
Antes de escolher a instituição, reúna a documentação do imóvel (matrícula atualizada, IPTU e comprovante de propriedade) e simule em pelo menos três instituições diferentes. Compare não só o percentual liberado, mas também o Custo Efetivo Total da operação, incluindo taxas de avaliação e cartório, que variam bastante entre elas.
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