Imóvel financiado como garantia de empréstimo: É possível?
Usar um imóvel financiado como garantia de empréstimo é possível, mas não é automático como muita gente pensa. Existem condições específicas que o banco avalia antes de aprovar essa operação, e entender essas regras evita que você perca tempo simulando em instituições que nem aceitam esse tipo de imóvel. Neste post você vê exatamente o que muda quando o bem ainda tem financiamento em aberto.
Por que isso é possível
Até alguns anos atrás, um imóvel financiado dificilmente podia servir de garantia para outro empréstimo, porque ele já estava alienado fiduciariamente ao banco que financiou a compra. O Conselho Monetário Nacional, junto com o Banco Central, regulamentou a extensão da alienação fiduciária, permitindo que um mesmo imóvel sirva de garantia em mais de uma operação, através do que o mercado chama de alienação fiduciária inversa ou de segundo grau.
Na prática, isso significa que o imóvel continua garantindo o financiamento original, mas parte do seu valor de mercado, já pago ou valorizado, pode servir de garantia pra um novo empréstimo, desde que exista margem suficiente entre o que já foi quitado e o valor total do bem.
Qual condição os bancos exigem para aceitar imóvel financiado como garantia de empréstimo
A condição mais comum é ter uma margem de garantia disponível, ou seja, uma diferença relevante entre o valor de mercado atual do imóvel e o saldo devedor que ainda falta pagar no financiamento. A Caixa Econômica Federal permite essa modalidade mesmo para imóveis ainda financiados por ela mesma, desde que exista margem suficiente entre o valor pago e o valor total do bem.
Além dessa margem, o imóvel precisa estar em dia, mesmo que ainda não esteja totalmente pago. Parcelas atrasadas no financiamento original costumam ser motivo de recusa automática, porque indicam ao banco que o risco da operação está mais alto do que o aceitável.
Como funciona na prática
Quando você contrata esse tipo de empréstimo, a nova instituição pode assumir o saldo devedor do financiamento original, unificando a dívida numa única operação com uma taxa de juros geralmente mais baixa que a soma dos dois contratos separados. É assim que boa parte do mercado de crédito com garantia estrutura esse tipo de operação hoje.
Outra forma de fazer isso é registrar uma segunda garantia sobre o mesmo imóvel, mantendo os dois contratos separados, o financiamento original e o novo empréstimo. Essa opção depende de acordo entre as duas instituições envolvidas e costuma ser mais burocrática que a unificação da dívida.
O que acontece se eu não pagar
Assim como em qualquer operação com garantia real, o não pagamento pode levar à execução da alienação fiduciária, processo que já detalhamos neste post. A diferença é que, num imóvel ainda financiado, existem duas dívidas envolvidas, e a ordem de prioridade entre os credores costuma seguir o que foi definido no contrato de cada operação.
Por isso é essencial entender bem o Custo Efetivo Total antes de assumir esse tipo de compromisso, considerando que você estará somando duas obrigações sobre o mesmo bem.
Quando vale a pena considerar essa opção
Faz sentido pensar nisso quando você já pagou uma parte relevante do financiamento e precisa de um valor alto para reformar a casa, investir em um negócio ou consolidar dívidas mais caras, como já explicamos na comparação entre empréstimo com ou sem garantia. Como a taxa de juros dessa modalidade costuma ser bem menor que a do crédito sem garantia, unificar as dívidas pode reduzir o valor total pago ao longo do contrato.
Todo banco aceita imóvel financiado como garantia?
Não. Cada instituição define suas próprias regras sobre margem mínima de garantia e sobre aceitar ou não unificar o saldo devedor. Por isso, vale simular em mais de uma instituição antes de decidir, já que as condições variam bastante entre os bancos que oferecem essa modalidade.
Preciso estar com o financiamento em dia para conseguir esse empréstimo?
Sim. Praticamente todas as instituições exigem que não haja parcelas atrasadas no financiamento original, porque isso indica ao banco que o risco da operação está sob controle antes de aceitar o imóvel como garantia adicional.
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